גיליון עורך הדין מס' 55 אוקטובר2026

יחידות הדיור ושטחי הבנייה לא יזכו את בעלי הקרקע בתוספת תמורה. לאחר שקודמה תכנית להגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור, ביקשו הבעלים להתאים את התמורה לשינוי התכנוני. בית המשפט המחוזי דחה את הדרישה וקבע כי מקום שבו ההסכם מסדיר במפורש את תוצאותיה של הגדלת זכויות הבנייה, יש ליתן תוקף להסכמה החוזית. פסק הדין ממחיש את החשיבות שבהסדרה מראש של גורל הזכויות העתידיות - בין באמצעות קיבוע התמורה ובין באמצעות מנגנון התאמה דינמי. שווי המכירה, הרווח היזמי והלכת יקותיאלי במודל הנפוץ של ״מכר חלקי״, בעל הקרקע מוכר חלק בלתי מסוים 7 במקרקעין כנגד שירותי בנייה על יתרת חלקו. חזר בית המשפט העליון ואישר את העיקרון שלפיו 8 יקותיאלי בעניין שווי המכירה נקבע לפי שווי שירותי הבנייה בתוספת רווח קבלני מקובל ביום המכירה וללא מרכיב הקרקע. כבוד הנשיאה אסתר חיות, שאליה הצטרף כבוד השופט ג׳ורג׳ קרא, קבעה בדעת הרוב כי אין להוסיף לשווי זה רכיב נפרד של ״רווח יזמי״, תוך הסתמכות על עמדת רשות המסים, כפי שזו באה שלפיה נכללים 9 ,23/98 לידי ביטוי בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין בעלויות שירותי הבנייה, בין היתר, הוצאות תכנון ופיקוח, רווח קבלני ומע״מ. מנגד, כבוד השופט נעם סולברג (כתוארו אז), בדעת מיעוט, הבחין בין הרווח היזמי הנובע מן המיזם בכללותו לבין רווח בגין שירותי ייזום, וסבר כי יש להחזיר את הדיון לוועדת הערר לצורך בחינת רכיב זה. נדחה בדעת רוב, וכבוד הנשיאה חיות יקותיאלי הערעור בעניין הוסיפה כי ככל שרשות המסים מבקשת לשנות את מדיניותה ביחס לאופן קביעת שווי שירותי הבנייה, ראוי כי שינוי כזה ייעשה באופן גלוי ובאמצעות הנחיות מתאימות. המחלוקת שנחשפה בפסק הדין, לצד ההכרעה האופרטיבית, ממחישה את חשיבותה של ודאות מיסויית בעסקאות קומבינציה ארוכות טווח. מול אירוע 85 התפתחויות מאוחרות: סעיף מס חדש בפסק הדין העיקרי שנכתב בידי כבוד השופט כספי, בהלכת רובינשטיין, נפסק כי התפתחויות מאוחרות וחיצוניות לעסקה אינן משנות בדיעבד את שווי המכירה ואינן מצדיקות, ככלל, פתיחת שומה 10 לחוק מיסוי מקרקעין. 85 מכוח סעיף כבוד השופט עמית (כתוארו אז) הצטרף בחוות דעתו לשופט רובינשטיין, תוך שהוא עומד על ההבחנה בין התפתחות חיצונית מאוחרת לבין התפתחות הנובעת מן המנגנון החוזי המקורי. כאשר תוספת זכויות או שינוי בתמורה נובעים מהסדר שנקבע מראש בחוזה, ניתן לטעון כי יש לראותם כחלק מן העסקה המקורית.

ברבות מן העסקאות, הכשל המרכזי נעוץ בקיבעון מספרי: הצדדים מרכזים את המשא ומתן בקביעת שיעור קומבינציה סטטי ומתייחסים אליו כנקודת עוגן סופית. אלא שהפרויקט ממשיך להשתנות

לעומת זאת, הסכמות מסחריות מאוחרות שאינן מעוגנות בחוזה עלולות להיחשב אירוע מס חדש ועצמאי. מכאן, ניתן ללמוד על החשיבות בעיגון מנגנון ההתאמה כבר בכריתת ההסכם. עם זאת, אין מדובר בכלל מס אוטומטי: ההתאמה עשויה להשליך גם על מס הרכישה של היזם ועל המע״מ בגין שירותי הבנייה. ביטוי עדכני לחשיבותו המיסויית של מנגנון תמורה שנקבע מראש אף שלא דובר שם 11 .2026 שניתן ביוני ש. משעולים עכו, ניתן בעניין בעסקת קומבינציה, הסכם המכר כלל מנגנון של תמורה נוספת בגין כל יחידת דיור שתאושר מכוח תב״ע חדשה. ועדת הערר קבעה כי בנסיבות שבהן מנגנון התמורה הנוספת נקבע בהסכם עצמו ונגזר במישרין מהגדלת הזכויות במקרקעין, מדובר ברכיב אינטגרלי משווי המכירה ולא באירוע מס חדש שנולד לאחר יום המכירה. עוד נקבע כי אי הוודאות באשר להיקף הזכויות שיאושרו אינה כשלעצמה שוללת את הכללת התמורה בשווי המכירה, וככל שהיקף הזכויות בפועל

.)1978( 121 )2( פ״ד לב מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה נ׳ אחים ברקאי בנין בע״מ, 487/77 ע״א 7 ;)29.6.2021 (נבו יקותיאלי נ׳ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה 6672/19 ע״א 8 .)1998( ״ ״שווי מכירה בעיסקת אחוזים 23/98 הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9 .1963– לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג 85 ׳ ); ס 12.4.2010 (נבו כספי נ׳ מנהל מס שבח מקרקעין נתניה 7759/07 ע״א 1 0 ) ויש לציין כי על פסק הדין הוגש ערעור. 24.6.2026( לפסק דינה של כבוד השופטת אורית וינשטיין 60–55 ,51 ׳ פס משעולים עכו בע״מ ואח׳ נ׳ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ש. 51667-06-23 ) ו״ע (מחוזי חיפה 1 1

73 | עורך הדין | תשפ"ז | 55 גליון