גיליון עורך הדין מס' 55 אוקטובר2026

מנגנון התאמה אינו יכול להסתפק באמירה כי הצדדים ״יתאימו את שיעור הקומבינציה״. עליו להיות מסוים וברור ליישום

ישתנה, ניתן יהיה לפעול לתיקון השומה בהתאם לדין. הכרעה זו ממחישה כי מנגנון התאמת תמורה שנועד לייצר ודאות חוזית עשוי לשאת עמו השלכות מס כבר במועד כריתת ההסכם. בעסקאות מהותיות או מורכבות ראוי לשקול החלטת מיסוי מראש. נטל היטל ההשבחה: הדין הסטטוטורי מול ההסדר החוזי (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, 2 לפי סעיף (א) לתוספת זו, החבות הסטטוטורית 1 , בצירוף סעיף 1965– התשכ״ה בהיטל השבחה חלה על הבעלים או על החוכר לדורות במועד אישור 12 התוכנית המשביחה. הקצאת הנטל הכלכלי תלויה במבנה המסחרי המוסכם - ״ברוטו״, ״נטו״ או מודל ביניים - שכן נטילת חבויות מס והיטלים בידי היזם מגולמת, ככלל, בשיעור הקומבינציה הבסיסי. בהסכמים רבים נקבע כי בעל הקרקע יישא בהיטל בגין תוכניות שאושרו עד החתימה, ואילו בגין תוכניות מאוחרות יישאו הצדדים בהיטל בהתאם ליחס הקומבינציה. אולם, חלוקה ״עיוורת״ לפי יחס הקומבינציה עלולה ליצור עיוות כלכלי: תוכנית משביחה עשויה לכלול מטלות פיתוח, הפקעות, דרישות ציבוריות או עלויות ביצוע עודפות החלות בעיקרן על היזם. חיוב היזם בחלקו היחסי בהיטל, לצד הקצאת חלק יחסי מלא מן השטח הבנוי לבעל הקרקע, עשוי לפגוע באיזון העסקה ככל שעלויות אלה לא גולמו מראש. ארכיטקטורה של מנגנון התאמת תמורה )True-up Mechanism( מנגנון התאמה אינו יכול להסתפק באמירה כי הצדדים ״יתאימו את שיעור הקומבינציה״. עליו להיות מסוים וברור ליישום. הפסיקה מלמדת כי בהיעדר הוראה אחרת, תוספת אחוזי בנייה עשויה להתחלק 13 לפי שיעור הקומבינציה המקורי. לכן מוצע להגדיר מראש חמישה רכיבי ליבה: הגדרת ״נקודת האפס״ של : )Baseline( . סל זכויות הבסיס 1 העסקה - קביעה מפורשת של סל הזכויות שהובא בחשבון בעת קביעת שיעור הקומבינציה: זכויות מוקנות, תוכנית מופקדת או מדיניות עירונית ידועה. : )Two-Stage Trigger( . אירוע מפעיל דו שלבי 2 עם מתן תוקף לתוכנית התאמה תכנונית עקרונית: | ׳ שלב א משביחה, נבחנים היקף ההשבחה והקצאת הנטל הכלכלי החוזי במועד אישור הבקשה להיתר בתנאים, סופי: True-up | ׳ שלב ב או בקבלת ההיתר בפועל, מתברר היקף הזכויות המדויק שימומש ועל בסיסו מבוצעת ההתאמה הסופית. Net Economic( . בדיקת כדאיות ושמירה על ערך כלכלי נטו 3 בגין )Residual Rate( קביעת שיעור תמורה שיורי : )Value

הזכויות הנוספות, הנגזר מנוסחה שמאית כלכלית מוסכמת המביאה בחשבון עלות בנייה שולית, עלויות מימון, אגרות והיטלי פיתוח, היטל השבחה, מטלות ציבוריות, הוצאות תכנון וכן תשואה יזמית נדרשת. בגין 40% אם השיעור הבסיסי הוא לשם המחשה בלבד: מ״ר הכרוכים 200 מ״ר עיקרי, ובתוכנית חדשה נוספו 1,000 בהוצאות מוגברות, השיעור בגין התוספת יותאם - למשל נטו, לפי נוסחה מוסכמת - חלף החלה אוטומטית 25%- ל המקורי. 40%- של שיעור ה Downside( . סימטריה והגנה מפני גריעת זכויות 4 מנגנון מקצועי חייב לפעול באופן דו כיווני. : )Protection במקרה של תוכנית פוגעת, צמצום זכויות הניתנות למימוש או שינוי תכנוני אחר, יש להגדיר אם הפחתת השטחים תוביל להתאמה כספית או לשינוי יחסי התמורה; וככל שהפגיעה לחוק 197 נובעת מתוכנית המקימה זכות לפיצויים לפי סעיף , להסדיר גם את הגשת התביעה ואת חלוקת 14 התכנון והבניה פירותיה בין הצדדים. Fast-Track( . מנגנון הכרעה מהיר ותשלומי איזון 5 יש להסדיר המרה לתשלומי איזון כאשר : )Resolution הזכויות אינן מתכנסות לדירות שלמות, ולמנות מראש שמאי מוסכם - או לקבוע מנגנון מהיר למינויו - שיכריע ימים. יש לקבוע כי עצם 30 בתוך פרק זמן קצוב, למשל המחלוקת לא תעכב את הליכי התכנון, הרישוי, קבלת ההיתר או קידום הבנייה. סיכום עסקת קומבינציה היא מערכת יחסים חוזית ארוכת טווח בסביבה תכנונית, כלכלית ומיסויית משתנה. חוזקו של הסכם הקומבינציה אינו נמדד רק בשיעור שנקבע במשא ומתן, אלא ביכולתו להתמודד עם מצב שבו שיעור זה חדל לשקף את האיזון הכלכלי המקורי. מקצועי אינו ״פתח למשא ומתן מחדש״, אלא כלי True-up מנגנון ליצירת ודאות מראש. הגדרה מדויקת של סל זכויות הבסיס, אירועי ההתאמה, שיטת החישוב ומנגנון ההכרעה עשויה להפחית מחלוקות, לשמר את כדאיות הפרויקט ולהבטיח את רציפות ביצועו. דווקא בעסקה שבה נדמה כי הכול מתחיל ונגמר באחוז - המקצועיות האמיתית מצויה פעמים רבות במנגנון שקובע מה יקרה כאשר האחוז כבר אינו מספר את כל הסיפור.

הוניגמן 468/14 בר״ם ;)10.5.2016 (נבו בר יהודה בע״מ נ׳ הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה שומרון (אינג') 7084/13 ; ע״א 1965– (א), לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה 1 ׳ (א), בצירוף ס 2 ׳ ס 12 .)10.5.2016 (נבו ובניו בע״מ נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון .)6.9.2011 (נבו א.נץ ניהול ואחזקות בע״מ נ׳ הרי אלוף 10489/09 ע״א 1 3 . 1965– לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה 197 ׳ ס 1 4

75 | עורך הדין | תשפ"ז | 55 גליון