גיליון עורך הדין מס' 55 אוקטובר2026

מקרקעין וחדלות פירעון | בעיני עורך הדין

אין “השלמת פרויקט סלקטיבית” הלב של פסק הדין הוא קביעה פשוטה: אין “השלמת פרויקט סלקטיבית”. גורם מלווה שבוחר להשלים את הבנייה אינו יכול לגבות את מלוא התמורה החוזית מהרוכשים, ובו-זמנית להתנער מהחיוב לפצות אותם על האיחור. בית המשפט שלל גם את הקביעה שנכרת “הסכם חדש” בין הכונס לרוכשים, ולא אפשר לאמץ מהחוזה רק את ההוראות הנוחות לנושות או לכונס. נקבע, ובצדק, כי שינוי תנאי החוזה מחייב את הסכמת הרוכשים. לטעמנו קביעה זו מאוזנת ונכונה. המלווה אינו חייב להשלים פרויקט. הבחירה בידיו, והוא רשאי לשקול אותה לפי שיקוליו מי שבוחר להשלים, נושא בתוצאות הבחירה. לא ניתן אבל העסקיים. ליהנות מה”דבש” ולהשאיר לרוכשים את ה”עוקץ”. זו קביעה חשובה ומשמעותית שנקבעה בפסק הדין. מה התוצאה האופרטיבית של פסק הדין לרוכשים מועד ההכרעה הכספית מבוססת על “קו פרשת מים”, שהוא : מינוי הכונס • הוא חוב עבר כללי. הוא נפרע פיצוי בגין האיחור שקדם למינוי רק אחרי החברות המלוות, ובפועל סיכויי הגבייה בו נמוכים. • הוא הוצאות פיצוי בגין האיחור שממועד המינוי ועד המסירה ההליך. הוא קודם בנשייה לחובות המובטחים בשעבוד צף, כלומר קודם למלווה עצמו. מדובר בהכרעה חשובה וההנמקה משכנעת. פיצוי בגין האיחור מתחדש מדי חודש, ולכן הוא אינו המשך של הפרה ישנה אלא חיוב חדש שנובע מהחלטת הכונס להמשיך בפרויקט. לכן, כשהאיחור נמשך בגלל זמן ההשלמה, הוא חלק מהמחיר של הבחירה להשלים. בית המשפט אף ציין שזה יוצר תמריץ ראוי לכונס להשלים מהר וללא ליקויים. לכך מצטרפת תוצאה מעשית נוספת. ביחס לחיוב שהוא הוצאות ההליך, הרוכש רשאי לקזז אותו מיתרת התמורה, חרף איסור הקיזוז שבהסכם המכר. למי שנשאר חייב כסף עבור הדירה, זו הקלה משמעותית. הקשיים והחששות שנותרו לרוכשים למרות המשמעות הרבה של פסק הדין, ראוי לציין כי זה לא פותר את כל חששותיהם של הרוכשים. ראשית, התקופה שקדמה לכינוס נשארת בבחינת חוב כללי, שזכותם

העליון מחזק את רוכשי הדירות: מי שמשלים את הפרויקט לא יכול להתנער מפיצוי על האיחור קובע כי פיצוי בגין מידילי פסק הדין בעניין איחור שנצבר ממועד מינוי הכונס עשוי להיחשב הוצאות ההליך וליהנות מעדיפות על פני חוב מובטח בשעבוד צף. לצד זאת, העליון מבהיר כי לא ניתן לאמץ מהסכם המכר רק את החיובים הנוחים למלווה - ומותיר פתוחה את השאלה אם אותו היגיון יחול גם על ליקויי בנייה רוכש דירה “על הנייר” נוטל סיכון גדול. הוא משלם סכומים משמעותיים, לעיתים כל חסכונותיו, עבור דירה שעדיין לא נבנתה, וסומך על כך שהקבלן יעמוד בלוחות הזמנים. כשהקבלן קורס והבנק המלווה נכנס לתמונה, רוכשים רבים מגלים שבפועל הם נעים בין שתי תוצאות רעות: האחת- שהבנק יפרע את ערבות חוק המכר וישיב להם את כספם, והם יישארו בלי דירה, במחירי שוק שהאמירו בינתיים; השנייה- שהגורם המלווה מחליט להשלים את הפרויקט, ואז הרוכשים מקבלים דירה, אבל מגלים שאיש אינו לוקח על עצמו את האחריות על האיחור במסירה. פסק דין חשוב של בית המשפט העליון שניתן ממש בימים אלו , מפי כב’ השופטת רות 3301/23 (ע”א מידילי ) בעניין 7.10.2026 ( רונן, בהסכמת המשנה לנשיא כב’ השופט סולברג וכב’ השופטת וילנר) משנה את התמונה הזו באופן ניכר. לדעתנו מדובר בפסק דין חשוב מאוד להגנה על רוכשי דירות ובהיבטים נוספים שנפרט במאמר דעה זה. 1 מאיה ראובני ילינק ויעל גוליס מאת:

שנים בניהול סכסוכים מורכבים בביהמ”ש, בפרט בתחום החוזים, נדל”ן ומשפט מסחרי, ומנהלות פורום 30 עורכות הדין יעל גוליס ומאיה ראובני ילינק, בעלות משרד בתל-אביב, בעלות ניסיון מצטבר של 1 דיני חוזים ופורום בתי משפט באתר הפורומים המשפטיים.

תשפ"ז | 55 גליון | עורך הדין | 82