גיליון עורך הדין מס' 55 אוקטובר2026

גורם מלווה שבוחר להשלים את הבנייה אינו יכול לגבות את מלוא התמורה החוזית מהרוכשים, ובו-זמנית להתנער מהחיוב לפצות אותם על האיחור

של הרוכשים בו נחותה. בפרויקטים שבהם האיחור הצטבר שנים קודם למינוי הכונס, חלק ניכר מהנזק ייוותר ללא כיסוי מלא. שנית, פסק הדין חל גם בכיוון ההפוך. הסכם המכר עומד בתוקפו המלא, ולכן גם חובות הרוכשים נשארים: תשלום מלוא התמורה וקיום יתר התנאים שבהסכם. הזכאות לפיצוי כפופה לעמידה בהם. שלישית, פסק הדין לא הכריע בשאלת ליקויי הבנייה ותקופת הבדק, והותיר אותה לבירור בעתיד, למרות שלטעמנו לעיתים קרובות היא הבעיה הכבדה יותר מבחינת הרוכשים, כפי שנרחיב בהמשך. השאלה הפתוחה - האם אפשר לוותר? כב’ השופטת רונן ציינה שפסק הדין אינו מונע מהצדדים להגיע להסכמות, לרבות ויתור של רוכשים על פיצוי כדי להבטיח שההשלמה תהיה כדאית. כאן הסתייג המשנה לנשיא כב’ השופט א’(ב) לחוק המכר (דירות) קובע 7 סולברג, ובצדק לדעתנו. סעיף א’, כשהוא תנאי 5 כי ויתור של קונה על פיצוי איחור לפי סעיף להעמדת הדירה לרשותו, בטל. כב’ השופט סולברג הוסיף שלוש נקודות חשובות:

חשוב לומר בגילוי לב שהדרך אינה סלולה. בעניין מידילי תיארה כב’ השופטת רונן את חיוב הכונס כחיוב מקופת הנשייה, שנבחן במסגרת סדרי הנשייה, ולא כחבות אישית של הגורמים המלווים. מבלי לפסק הדין היא אף העלתה בהערת אגב, 77 בפסקה , אפשרות שלפיה הבנק המלווה יהיה כפוף רק לתיקונים להכריע בגין ליקויים שהכונס אחראי להם. מנגד, ציינה שמטעמי ודאות, והסוגיות שעלולות לעלות בשאלה מי אחראי לכל ליקוי, ייתכן ומוטב לקבוע הסדר ברור שלפיו הבנק אחראי למכלול הליקויים שהתגלו בתקופת הבדק, והדגישה שגם בנושא של איחורים במסירה העדיפות היא לכלל ברור. לדעתנו, זהו הכיוון הנכון גם לליקויים, ממש כפי שהוא נכון לאיחורים. כל חלוקה בין ליקוי שמקורו בקבלן המקורי לליקוי שמקורו בעבודות ההשלמה תהיה מלאכותית, יקרה ובלתי אפשרית בפועל, והרוכשים הם שיישאו בנטל ההוכחה שלה. גורמים מלווים יתמחרו את עלות האיחורים כבר בשלב ראשית, ההחלטה על ההשלמה של הפרויקט. זה לגיטימי ובית המשפט אישר זאת במפורש. יגברו הסיכויים שרוכשים שמבינים את ההבחנה בין חוב עבר שנית, להוצאות ההליך יפנו לייצוג משפטי ויבנו את תביעותיהם בהתאם. אנו צופות שגם השאלה על ליקויי הבנייה תגיע לבית המשפט בקרוב, וסבורות כי ההיגיון של ”עסקת החבילה“ יעמוד במרכזה. פסק הדין יהווה כלי משמעותי במשא ומתן בין רוכשים שלישית, למלווים. הרוכשים כבר אינם צד חלש שנדרש לקבל כל תנאי כדי לקבל את דירתו, והמלווה יודע שהברירה שלו אינה ללא מחיר. אינו מבטל את עדיפות הנושה מידילי פסק הדין בעניין לסיכום, המובטח, ואינו הופך את הרוכש לבעל הזכויות הבכיר בפרויקט. אבל הוא בהחלט משיב לטעמנו איזון חיוני ונדרש: מי שבוחר להיכנס לנעלי הקבלן, נכנס אליהן עם כל מה שבהן. לרוכשים, ולעורכי הדין שמייצגים אותם, זו הכרה חשובה בכך שהחוזה שלהם אינו נייר ששווה רק כשנוח לצד השני. בעניין ליקויי הבניה, ההכרעה המהותית עוד לפנינו. מבט לעתיד מה ישתנה בשטח? אנו צופות שלושה דברים עיקריים:

.1 בניגוד לשוק צרכני רגיל, לרוכשים אין ”ספק חלופי“. הגורם המלווה הוא מעין מונופול על ההחלטה אם הפרויקט יושלם. .2 אם יותר לוותר, המלווה יתנה תמיד את ההשלמה בקילוף הרוכשים מזכויותיהם, גם בפרויקט שהיה רווחי בלעדיו. .3 ויתור על אחריות לאי-התאמה יפגע בתמריץ לבנייה ראויה.

כב’ השופט סולברג הדגיש שהשאלה אינה נדרשת להכרעה ושלא נשמע בה טיעון מלא, וכב’ השופטת וילנר הותירה אותה בצריך עיון. אולם, המסר ברור: מי שיציע לרוכשים ”ויתור תמורת השלמה“ צריך להתחשב בסיכון שהוויתור לא יהיה תקף. זו נקודה שבה לטעמנו רוכשים צריכים להיזהר- מלחתום בהיסח הדעת על מסמך כזה, ולהבין שלא מדובר בתנאי הכרחי. ליקויי בניה: השאלה שנותרה פתוחה ועמדתנו פסק הדין עסק בפיצוי על איחור במסירה, אך השופטת רונן ציינה ) ששאלה דומה תתעורר ביחס לתיקוני 77 ו- 29 במפורש (פיסקאות בדק וליקויי בנייה, והותירה אותה להכרעה עתידית. זו שאלה שמטרידה רוכשים לעיתים יותר מכל. פיצויי איחור במסירה הוא סכום חודשי, ואילו ליקויים, למשל, ברכוש המשותף של בניין שלם נאמדים לא פעם במיליוני שקלים, ומתבטאים ברטיבות, נזילות, מעליות לא תקינות ומפגעי בטיחות. בבקשה למתן הוראות שהגשנו בהליך כינוס אחר, בשם נציגות בית משותף בפרויקט שהושלם בידי כונס מטעם הנושות המובטחות ), טענו שאין להשאיר את 10469-02-20 (יסודות ואיילון, חדל”ת הרוכשים בין הפטיש לסדן, כשהכונס, הנושות והקבלן מגלגלים את האחריות זה על זה.

83 | עורך הדין | תשפ"ז | 55 גליון