אתיקה מקצועית - גיליון מספר 77

החלטות ועדת האתיקה הארצית

התחדשות עירונית ניגוד עניינים בפרויקט פינוי בינוי

האם עורך דין יכול לייצג דיירים בפרויקט פינוי בינוי, ובנוסף לשמש גם כמפקח מטעם הדיירים, בכפוף שאילתה: להסכמתם, ותוך שהוא מציין כי יש בידו את ההכשרה הנדרשת לשמש כמפקח? היות ומתן שירותי פיקוח נחשבים כעיסוק אחר לשירותי עריכת דין, הרי שיש לבחון את כללי לשכת עורכי החלטה: .2003- הדין (עיסוק אחר), תשס”ג ) קובע: “לא יטפל במסגרת עיסוקו האחר בעניין שהוא מטפל או טיפל בו כעורך דין, ולא יטפל כעורך דין 1( א 1 סעיף בעניין שהוא מטפל או טיפל בו במסגרת עיסוקו האחר”. לפיכך, עורך דין המייצג דיירים בפרויקט אינו יכול לספק להם בנוסף גם שירות כמפקח באותו פרויקט. 78/24/ מס’ החלטה: את עורך דין ייצג בעבר יזם נדל”ן במסגרת שני הליכים שונים, בתחום העתירות המנהליות. הליך אחד הסתיים שאילתה: בפשרה, ואילו בהליך השני הופסק הייצוג בשל מחלוקת משפטית שהתגלעה בין עורך הדין לבין היזם. עורך הדין ציין, כי פנו אליו דיירים מפרויקט התחדשות עירונית המבקשים שייצגם, בעוד היזם מחזיק בשליש מאותו פרויקט עורך הדין הבהיר לוועד הדיירים כי ייצג בעבר את היזם בעניינים האמורים לעיל, ואלו הסכימו כי ייצגם. שאלתו היא, האם במקרה זה הוא רשאי לייצג את הדיירים? היזם לא היה לקוח קבוע של עורך הדין, ובכל מקרה מדובר בייצוג היזם בעניינים אחרים (עתירות מנהליות החלטה: 14 שלא קשורות לפרויקט הנדל”ן), ובנסיבות אלו האיסורים בדבר ניגוד עניינים וייצוג נגד לקוח בהתאם לסעיפים אינם חלים, ומשכך אין מניעה כי עורך הדין ייצג את 1986- לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ”ו 16- ו הדיירים במקרה זה. 130/24/ מספר החלטה: את האם במסגרת התחדשות עירונית יכולים רוב הדיירים בבניין לכפות על מיעוט הדיירים התקשרות עם שאילתה: עו”ד ספציפי שייצג את כלל הדיירים? דירות (הרוב) 10 דירות, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, כאשר בעלים של 16 במקרה דנן מדובר בבניין בן דירות (המיעוט) מבקשים להיות מיוצגים על ידי עו”ד אחר (השואל), 4 מיוצגים על ידי עו”ד מסוים, ואילו בעלים של יחידות דיור הם דיירים סרבנים ואינם מיוצגים. המיעוט סבור כי עו”ד המייצג את הרוב הוא עושה דברם של היזם, 2 ולכן אין להם אמון בו והם מבקשים להיות מיוצגים על ידי עו”ד אחר. היזם דרש כי הערות להסכם יימסרו דרך ב”כ הרוב, וב”כ הרוב פנה לדיירים וביקש כי יעבירו אליו את הערותיהם. המיעוט טען כי בדרך זו אין הוא יכול להביע את עמדתו ולהעביר את הערותיו לחוזה או לתוכנית לבקשת היתר. מדובר באלמנטים אינדיבידואלים הנוגעים לקניינם של הדיירים, ולכן לא ניתן לכפות עליהם ייצוג של עו”ד החלטה: שהם אינם סומכים עליו, ולחייב אותם להעניק לו ייפוי כוח בלתי חוזר. הוועדה סבורה כי היזם אינו יכול לכפות על הדיירים את זהות מי שייצגם, לאור היותו של מקצוע עריכת הדין מקצוע המבוסס על אמון בין הלקוח לעורך דינו. והדיירים (כולל המיעוט) חופשיים להחליט מי ייצג אותם. יחד עם זאת, ככל שרוב הדיירים יגיעו לרף הנדרש על פי דין בלעדיי המיעוט, יוכל לכפות על המיעוט את נוסח ההסכם אליו הגיעו עם היזם. 25/24/ מס’ החלטה: את ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית התקשרות עם עו”ד מסוים בפרויקט התחדשות עירונית

.

07